高位站岗亏哭了！这三年，深圳房价跌了多少？

在3年疫情 3年715政策 2年半参考价政策多重影响下，深圳楼市进入一轮接一轮的调整期。

尤其进入7月，距离深圳最严限购令出台已走过三个年头，深圳楼市的价格也进入了下行区间，房价也被实实在在地“打下来了”。

那么相比三年前的市场行情有什么不一样，现在是适合卖房还是买房？

【资料图】

房价回到三年前

超7成楼盘房价下跌

三年以来，深圳二手房房价显而易见的出现价格的下跌，根据乐有家研究中心数据显示，2020年深圳全市二手房成交均价6.9万/㎡，而2023年上半年的二手房成交均价为6.5万/㎡，相比三年前少了约4000元/㎡。坐实了“深圳二手房价回到2019/2020年”这一说法。

当然，多重原因影响下整体市场出现下行，而二手房参考价则是影响深圳房价最直接的推手。

2021年2月，深圳破天荒推出二手房参考价，至此深圳二手房市场便进入了长达近3年的低迷期，自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。

但随着2023上半年，深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。

多重影响下，二手回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

虽然2023年上半年二手房成交量与新房持平，但在参考价的强力压制下，当前二手房的成交价已然大不如三年前。

根据深圳中原研究中心统计2020年和2023上半年各楼盘的成交均价数据，在两个时间段均有成交的样本楼盘中，成交均价上涨的楼盘占比约26%；而成交均价下跌的楼盘达到了近74%，占了大部分比例。

通俗地说，对比过去三年的成交数据，房价下跌的楼盘超过了七成！

三年前买入今卖出

亏房价 亏利息

乐居君通过统计深圳部分热门二手成交小区发现，2023年上半年成交均价清一色对比2020年上半年出现下跌。

以华润城润府3期为例子，作为热门成交小区中的次新盘，华润城润府3期在2018年开盘时曾因与周边的房价倒挂（2018年开盘备案均价8.55万/㎡），被称为“买一套即赚500万”，甚至被称为当年深圳的现象级网红神盘。

华润城润府自2020年年中陆续进入二手市场，根据成交记录显示，2020年5月华润城润府3期的一套89㎡三房的成交总价1470万，单价16.7万/㎡。

得益于当时的行情，华润城润府对于投资客来可以说是超乎预期，那么润府3期进入二手流通市场3年，如今价格又如何了呢？

通过了解到华润城附近中介的成交记录显示，华润城润府3期五月初交易一套89㎡三房的成交价为1280万，单价14.38万/㎡，仅高于指导价9%。

若是2020年5月买入华润城润府3期，按当时4.95%的房贷利率，总价1470万按揭30年等额本息，每个月的月供近5.5万元，而且前三年基本都以利息为主，月平均利息高达4.2万，也就是说，2020年买入润府3期，前三年需支付的利息就要近150万。

可想而知，2020年买入华润城润府3期的业主，如今要是抛售当前物业，不仅在房价上需亏近200万，合计支付的利息，亏损近350多万。

然而，华润城润府都还算是价格比较坚挺的物业，若是想其他区位更偏，高位买入的二手买家，亏损占比更高。

对于业主而言，三年前买来自住的，依然可以选择等待行情上扬，然而投资客栽跟头便是无可奈何，那么房价下跌，对于当下有住房需求的置业者而言，是否是个买房的良好时机？

同样预算买房

可比三年前省近百万

自今年4月底参考价政策放松后，深圳二手房成交价出现明显变化，当然，并不是业主们预期的上涨。

根据乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。

显然，如今参考价已经是买家评判房价的一个重要参考标准，并且对市场的影响依然十分明显。

另外，利率的下调，对于当前刚需的购房者来说，也使得按揭所带来的利息压力有所减少。

龙岗作为二手房存量高且选择性较多的区域，今年以来一直是热门的刚需二手置业区域。

我们以龙岗去年交易量最高的桂芳园作为例子，根据小区成交记录显示，2020年桂芳园一期一套65㎡成交价313万（单价4.81万/㎡），而2023年2月交易一套62㎡的成交总价为271万（单价4.37万/㎡），单价下降近4500元/㎡。

当然，今年买入，减少的不止是单价，利率的下降也使得整体月供及还款总额减少。

从桂芳园这套房子的上看，虽然少了三平方，但是减少的月供与利息是显而易见的。

可以看出，热门交易楼盘的上车门槛已然下降，其实不少楼盘的上车总价对比2020年总价早已减少了大几十万，甚至近百万。同样的首付预算，今年买房的人们可选择面积更大，范围更广了。

另外，随着“715”政策将满3年，2020年入户的深户们将满足“入户3年 社保3年”的限购规定，获得房票，当然仍有不少人认为深圳楼市仍有继续下探的空间，手持房票持续观望。

那么，你觉得现在是合适的上车时机吗？

标签：