环球信息:净利润“五连降”之后，光明地产如何控风险？

2023年一季度，光明地产营收下滑，扣非净利润虽比去年有好转，但仍未转正。

(相关资料图)

《投资时报》研究员罗艺

5月26日有消息称，光明地产原党委书记、董事长沈宏泽涉嫌严重违纪违法，目前正接受光明食品(集团)有限公司纪委纪律审查和上海市徐汇区监察委员会监察调查。

此前不久，光明地产曾发布公告称因个人原因，沈宏泽请求辞去公司董事、董事长、董事会战略委员会主任委员的职务。

另据上海市徐汇区纪委监委消息，光明地产原董事长张智刚涉嫌严重违法，目前正接受上海市徐汇区监察委员会监察调查。公开信息显示，张智刚因达到法定退休年龄，已于2016年12月26日辞去光明地产董事长职务。

对于前述事项，光明地产相关负责人向《投资时报》研究员时表示，公司已于5月27日公开披露补选董事的公告，并已经公司第九届董事会第六次会议审议通过。公司目前各项生产经营情况正常稳定，未受到影响。

公司建立了较为完善的法人治理结构和规范的制度体系，按照上市公司治理要求规范运作，公司现任董监高人员正常履职，董事会正常运作，上述事项不会对企业日常管理、生产经营、企业决策等产生重大不利影响。

从业绩方面来看，近年光明地产表现难言优异。自2018年起，公司净利润已经历五连降。2023年一季度，公司营收下滑，扣非净利润虽比去年有好转，但仍未转正，同时，公司一季度签约面积和签约金额均出现同比下滑。

对于今年的经营计划，光明地产方面向《投资时报》研究员表示，2023年，公司以优布局、调结构、去库存、控风险为重点，在投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，坚持稳健经营。

两任原董事长被调查

公开信息显示，2015年，光明集团旗下上市平台海博股份，与集团旗下的农工商房地产集团、农房置业进行重组，形成了新的地产平台——光明地产。目前，光明食品集团持有光明地产35.22%股权。

2015年光明地产重组完成后，沈宏泽一直在光明地产董事会担任重要职务。2016年，沈宏泽开始担任光明地产董事长兼总裁。2020年，沈宏泽不再担任光明地产总裁，但仍担任董事长和党委书记职务。信息显示，沈宏泽的董事长任期原本要到2025年10月25日。

而2016年，沈宏泽正是从张智刚手中接过光明地产董事长一职。根据公开信息，张智刚在重组后的光明地产任董事长期限较短，任职期为2015月8月21日至2016年12月28日。

光明地产2016年12月26日的一则公告显示，因达到法定退休年龄，张智刚请辞光明地产董事长一职。根据当时公告，张智刚曾任上海农工商房地产总裁助理、总裁、董事长等职。

资料显示，2014年6月，海博股份发布重组方案，计划置出出租车以及不锈钢器皿业务，保留第三方冷链物流业务，同时，注入光明集团旗下估值达80.29亿元的农工商房地产资产，重组于2015年7月完成，并于2015年11月12日正式更名为“光明地产”，证券代码不变。

根据当时信息，截至2015年末，公司地产业务主要集中在江浙沪地区，开发项目超过一半聚集于三四线城市，其中不少项目是2013年—2014土地扩充而得。

2011至2013年，农工商房地产营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、110亿元，归母公司净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元，呈现增收不增利的局面。2015年，首年更名为光明地产后，公司实现营收123.87亿元，归母净利润5.10亿元。

净利润5年连降

此后的2016年和2017年，该公司因重组重现曙光，两年归母净利润分别实现98.15%和92.55%的同比增长，至10.11亿元和19.46亿元，达到历年净利润最高。

但从2018年开始，光明地产进入下行通道，当年公司营收和净利润分别减少1.53%和27.17%，为204.94亿元和14.18亿元。值得一提的是，当年的净利润当中，有超过30%、即4.5亿元为此前与母公司及旗下子公司的关联交易所得。如无上述业绩贡献，当年公司的净利润下滑会更为明显。同年，公司逆势在二三线城市扩储，当年新增土地储备面积144.52万平方米，同比增53.34%。

但土储扩张并未阻止公司的下行趋势，叠加地产行业的政策调整和疫情影响，2019年—2021年，光明地产净利润出现大幅下滑。2019年，公司净利润在2018年的基础上下滑幅度超6成，下滑至5.18亿元。2010年，公司净利润继续同比大幅下滑至1.07亿元。

2021和2022年，光明地产净利润降至亿元以下，分别实现净利润0.7亿元和0.51亿元。但如果从扣非净利润来看，公司则2020年和2021年均为亏损，分别为-5.86亿元和-2.95亿元。年报数据显示，2021年，公司非流动资产处置损益2.17亿元，综合非经常性损益项目金额为3.65亿元。2022年，光明地产则有近2000万元的政府补贴。

2023年一季度，光明地产的营收同比下滑61.15%至20.14亿元，归母净利润为767.83万元，同比增46.58%。

对于今年的经营计划，光明地产方面向《投资时报》研究员表示，近两年来，房地产行业从宏观、政策到市场均发生了深远的变化，公司经营数据总体与行业趋势基本同向。2023年，公司以优布局、调结构、去库存、控风险为重点，在投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，坚持稳健经营。

谨慎前行

2023年一季度报的数据也显示，该公司正在践行更为审慎的经营策略。2023年一季度与2022年，该公司新增房地产储备面积和权益新增房地产储备面积均为0，新开工面积也为0。目前，该公司正在加紧完成已开工项目。

一季度数据显示，2023年前三个月，公司竣工面积同比增长90.82%至92.23万平方米，2022年同期数据为48.33万平方米。但市场的复苏还仍未在一季度实现。数据显示，光明地产一季度签约面积和签约销售额均同比下降，分别同比下滑33.71%和34.41亿元。租金收入今年前三个月与2022前三个月相比，略有下滑，实现2695万元，去年同期为2835.23万元。

而对于“现金流管理为核心”的策略，光明地产仍需努力。2023年一季度，公司现金流量净额为-27.23亿元，同比大幅下滑490.39%。公司在季度报中称，现金流量净额同比大幅下滑，主要因本期下属子公司收到房款等减少所致。季度报显示，期内公司经营活动现金流出为48.96亿元，现金流入为21.74亿元。

此外，截至2022年末，公司净负债率为204.11%，资产负债率为82.59%，微增0.9个百分点，2023年一季度公司资产负债率为82.34%。

对于前述情况，光明地产相关负责人向《投资时报》研究员表示，目前，公司经营状况正常，不存在资金链紧张问题。公司根据发展战略规划和自身经营状况，统筹管理资金，营销回笼与融资开拓并重，并在提高资金使用效率、降低资金成本等方面不断进行优化和创新。

光明地产方面进一步表示，近年来公司融资总额、带息负债规模、资产负债率始终保持总体下降趋势，整体平均融资成本从2020年的5.28%，到2021年的4.94%，下降至2022年的4.67%，本就处于行业低位的融资成本进一步有所下降，公司在行业寒潮中抵御市场风险能力保持平稳。

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